物流是由運輸以及作為運輸樞紐的物流中心（配送中心）所構成。本欄位將說明佔物流成本高比例的物流中心與用地成本。
若在神奈川縣相模原市新建基地 3,000 坪、總樓地板面積 1,800 坪（單層）的配送中心，整體專案的總預算基準約落在 23 億〜39 億日圓左右。以下將解析此時的「用地購買費」與「建築・建設相關成本」的細項及概算模擬。
此為相模原市內工業地域・準工業地域（含交流道周邊）的用地取得單價參考基準。
| 區域・條件 | 土地每坪單價參考 | 3,000 坪取得總額 |
|---|---|---|
| 郊區・內陸部（綠區等 / 稍遠離交流道的區域） | 35 萬〜45 萬日圓 / 坪 | 10.5 億 〜 13.5 億日圓 |
| 標準工業地帶（中央區・南區 / 國道沿線等） | 45 萬〜55 萬日圓 / 坪 | 13.5 億 〜 16.5 億日圓 |
| 立地優良（圈央道 橋本IC・相模原IC緊鄰等） | 55 萬〜65 萬日圓 / 坪 | 16.5 億 〜 19.5 億日圓 |
圈央道沿線（相模縱貫道路）交通便利性佳的立地物流需求高，常見每坪 50 萬日圓以上的交易。
在建築資材（鋼材等）及勞務費高漲的背景下，倉庫與物流設施的單價持續維持在高水準。以下為假設單層鋼骨造（S造）物流倉庫（高床或低床）的試算。
基地 3,000 坪中建築面積為 1,800 坪時，剩餘的 1,200 坪將作為卡車月台、停車場與迴車廣場。
| 項目 | 【標準・低成本規格】 | 【高規格・優良立地規格】 |
|---|---|---|
| 土地購買費（3,000 坪） | 12.0 億日圓（40萬日圓/坪） | 18.0 億日圓（60萬日圓/坪） |
| 建物主體工程費（1,800 坪） | 11.7 億日圓（65萬日圓/坪） | 15.3 億日圓（85萬日圓/坪） |
| 外部・土木工程費 | 0.8 億日圓 | 1.2 億日圓 |
| 設計・申請・附帶費用 | 0.5 億日圓 | 0.8 億日圓 |
| 【合計費用（未稅）】 | 25.0 億日圓 | 35.3 億日圓 |
※若要大規模引進物料搬運設備・自動化設備（分揀機、AMR、自動倉庫等）或辦公室裝潢・空調設備，除了上述費用外，還需要數千萬〜數億日圓的追加預算。
相比傳統工法（訂製設計），工期可縮短約 20%，坪單價也能壓低約 15〜20%。
相模原市內有許多市街化調整區域，需要開發許可（都市計畫法第34條等）的土地雖然土地單價較低，但相對存在開發整地費用（土木工程費）暴增數千萬日圓的風險。
此為日本主要 3 大都市圈（首都圈・近畿圈・中部圈）的大型租賃物流設施（先進物流設施 / LMT）的租金坪單價行情。以下整理了各區域的整體平均（實質租金）以及詳細細分區域的行情帶。
| 區域 | 平均坪單價（行情帶） | 特徵・供需平衡 |
|---|---|---|
| 首都圈（東京圈） | 4,300 日圓 〜 4,600 日圓 / 坪 | 告一段落的新新增供給使供需呈現改善趨勢。灣岸區與內陸區呈現兩極化。 |
| 近畿圈（關西圈） | 4,100 日圓 〜 4,300 日圓 / 坪 | 在穩健的需求支撐下，以大阪內陸區與灣岸區為中心呈溫和上升趨勢。 |
| 中部圈（名古屋圈） | 3,600 日圓 〜 3,800 日圓 / 坪 | 大量供給導致空置率處於高水準，但中心部優良立地的物業租金維持穩定。 |
相模原市內的租賃物流設施（倉庫・配送中心）租金行情，依至圈央道交流道（IC）的交通便利性以及周邊人才確保的容易度，市內主要可分為 3 個地區。
| 地區劃分 | 主要對象區域・IC | 租金行情帶（不含公共基金） | 特徵・供需環境 |
|---|---|---|---|
| ① 南部・中央部區域 （市中心・16號沿線） |
國道16號沿線、JR橫濱線沿線 （南區・中央區東部・古淵・淵野邊周邊） |
4,500 日圓 〜 5,500 日圓 / 坪 | 容易確保人才・適合最後一哩路 靠近住宅區有利於兼職招募。作為配送據點需求高，為市內最高價帶。 |
| ② 內陸・IC周邊區域 （先進物流設施集聚地） |
相模原IC・愛川IC周邊 （中央區田名・南區麻溝台・綠區下九澤等） |
4,000 日圓 〜 4,800 日圓 / 坪 | 廣域配送據點（大型多租戶為主） 至圈央道交通極佳。大型先進物流設施集聚，供給亦相當豐富。 |
| ③ 北部・西山間部區域 （郊區・山區周邊） |
橋本IC以北、舊津久井町域周邊 （綠區城山・津久井・相模湖周邊等） |
3,200 日圓 〜 3,800 日圓 / 坪 | 重視成本・適合保管型倉庫 因距離高速IC與車站較遠，租金較為便宜。適合配送頻率低的長期保管・自營營運。 |
※公共基金（管理費）通常另計約 400 日圓 〜 700 日圓 / 坪 左右。
承租（租賃）物流設施時，除了每月的「基本租金」外，還存在許多建築・設施相關產生的費用。
針對總樓地板面積 1,800 坪（基地 3,000 坪）的配送中心，進行「自建（自有）」與「10年租賃物業」的總成本（TCO）比較。
| 成本項目 | ① 自建（自有） | ② 租賃物業（使用10年） | 備註・補充 |
|---|---|---|---|
| 初期投資（CAPEX） | 30.0 億日圓 | 1.2 億日圓 | ①土地15億＋建物15億 ②押金6個月＋C工程費等 |
| 每月固定支付（10年累計） | 0 日圓（不含貸款償還） | 10.8 億日圓 | 租金＋公共基金（月額900萬 × 120個月） |
| 稅金・公課（10年累計） | 約 2.8 億日圓 | 0 日圓 | 土地・建築物的固定資產稅・都市計畫稅 |
| 修繕・維護・保險（10年累計） | 約 1.5 億日圓 | 約 0.6 億日圓 | 外牆・屋頂・各種設備檢驗費・火災保險 |
| 【10年總支出（現金）】 | 34.3 億日圓 | 12.6 億日圓 | 純粹的現金流出累計 |
| 10年後的「保有殘餘價值」 | ▲ 22.0 億日圓（資產） | 0 日圓（無資產） | 土地（地價維持15億）＋建物（折舊殘值約7億） |
| 【10年實質保有成本】 | 12.3 億日圓 | 12.6 億日圓 | 總支出減去10年後未實現資產價值的金額 |
| 資金流出・成本項目 | ① 自建（30億融資・20年還款） | ② 租賃物業（使用10年） | 差額・備註 |
|---|---|---|---|
| 初期自備資金（CAPEX/押金） | 0 日圓（假設全額貸款） | 1.2 億日圓 | ②押金6個月＋C工程費 |
| 每月固定支付（10年累計） | 17.38 億日圓（還款金額） | 10.80 億日圓（租金＋公共基金） | ①月額1,448萬×120個月 ②月額900萬×120個月 |
| 固定資產稅・都市計畫稅（10年） | 約 2.80 億日圓 | 0 日圓 | ①土地・建築物的公課 |
| 維護・修繕・保險費用（10年） | 約 1.50 億日圓 | 約 0.60 億日圓 | ①外牆・屋頂・檢驗・火災保險等 |
| 【10年總現金流出】 | 21.68 億日圓 | 12.60 億日圓 | 流出現金的差距：①多出 +9.08 億日圓 |
| 10年後資產額（不動產價值） | 15.00 億日圓（土地隱含價值） | 0 日圓 | ①假設地價與購買時相同 |
| 10年後負債額（剩餘房貸） | ▲ 16.18 億日圓（房貸餘額） | 0 日圓 | ①還有10年的還款剩餘 |
| 【10年後淨資產影響】 | ▲ 1.18 億日圓 | 0 日圓 | 資產15億日圓 − 負債16.18億日圓 |
| 【10年「實質負擔額」】 | 22.86 億日圓（總流出21.68億 ＋ 赤字1.18億） | 12.60 億円 | 包含淨資產變動的實質負擔 |