2-1. 用地與成本佔物流成本的比例
規劃開設新物流據點或檢討（重組）配送中心時，最重要且需要極其審慎討論的，莫過於「用地與設施成本（保管費）」的合理性評估。
在企業負擔的總物流成本（營業額物流成本比率）中，土地、建築物及保管設施相關成本（保管與設施費）所佔比例，一般以約 15%～20% 為標準水準。雖然佔物流成本最高比例的依然是運輸費（超過 50%），但隨著近年以「2024 年問題」為代表的司機短缺、人事成本高漲，以及都市區為主的地價與建築資材上漲，據點選址與設施設計對全公司財務績效的影響逐年大幅增加。
本文將以公益社團法人日本物流系統協會（JILS）的最新調查數據等為基礎，系統化地解析按功能劃分之物流成本的標準構成比、用地與設施成本的細項結構、按業態與立地劃分的變動機制，以及實現最佳成本結構的實務步驟。
1. 一般按功能劃分的物流成本構成比
企業的總物流成本主要可分為「運輸費」、「裝卸費」、「保管與設施費」以及「物流管理費」四大類。以下參考日本物流系統協會（JILS）「物流成本調查」等資料整理出一般按功能劃分的構成比：
| 成本項目 | 構成比（參考） | 主要產生原因與內容 |
|---|---|---|
| 運輸費（幹線運輸・配送） | 50% ～ 55% | 工廠至據點間的一次運輸，以及至客戶或門市的二次配送成本。高度依賴燃料費與人事成本（司機）。 |
| 裝卸費（作業費） | 20% ～ 25% | 進貨、檢貨、上架、揀貨、包裝、出貨作業所伴隨的直接與間接人事成本，以及物料搬運設備的營運費用。 |
| 保管與設施費（用地・設施） | 15% ～ 20% | 據點租金、折舊費用、固定資產稅、設施管理費、水電費、保管設備成本等。 |
| 物流管理費 | 約 5% | WMS（倉庫管理系統）等資訊系統費用，本部物流管理部門的人事費與行政費等。 |
雖然保管與設施費乍看之下僅佔總成本的 15～20%，並未佔據過半，但需要特別注意的是，「將據點配置在哪裡、採用何種結構」這項設施規劃本身，就是直接決定其餘運輸費（距離與路線）及裝卸費（作業動線與機械化）金額的關鍵決定因素。
2. 用地與設施成本（保管費）的細分與構成要素
構成總成本 15～20% 的「保管與設施費」，會因企業是自行取得並持有土地與建築物，或是租賃先進物流設施等物業（租賃）而產生極大的成本結構差異。
這是租用近年主流的大型多租戶型物流設施等物業時的成本結構：
- 基本租金（約佔整體的 70～80%）： 坪單價 × 使用面積（坪）。受立地條件、屋齡、淨高、樓板載重、是否有坡道等因素影響。
- 管理費／公共基金（約 10～15%）： 公共區域的照明與清潔費、保全維護費用、消防設施維護費用等。
- 水電費・冷暖氣費（約 5～10%）： 設施內的照明、空調設備、變配電設備使用費等。
- 其他初期與流動費用： 押金／保證金的利息機會成本、復原費用準備金、仲介手續費等。
這是將自用專屬的 BTS（Build To Suit）型據點等長期作為自社資產營運與持有時的成本結構：
- 建築物與設備的折舊費用： 建設費用（建築主體＋電氣／空調／消防設備）及物料搬運設備依耐用年數進行的折舊費用。
- 土地與建築物的公租公課： 固定資產稅、都市計畫稅等每年產生的稅金。
- 維護修繕費・保險費： 大規模修繕準備金、外牆與屋頂防水補修費、火災與地震保險費。
- 資金籌措成本： 籌措建設資金產生的利息支出（有息負債時）或期望最低報酬率（自有資本時）。
3. 按業態與處理商品劃分的成本比例結構差
物流成本的構成比例並非所有企業都一律相同。它會因客戶屬性（BtoB 或 BtoC）、處理商品的特性（體積、重量、保存期限管理）以及訂單的小量化程度而產生大幅偏離。
① 按業態比較（BtoB vs BtoC / EC）
・ BtoB（製造業・批發業・企業間物流）
成本傾向：運輸費比例較高（55%～65%） / 保管費比例較低（10～15%）
由於以整批棧板或整箱為單位的整批交貨為主，空間充填率高，倉庫內的保管效率與作業效率優異。結果使得保管與設施費的比例相對降低，長途運輸所產生的運輸費比重隨之提高。
・ BtoC（EC・網路購物・面向消費者的物流）
成本傾向：保管費與裝卸費比例較高（40%～50%） / 保管費比例上升（20～25%）
需要囤積多品種小量 SKU，為了確保儲位與通道空間而使需要的總樓地板面積（坪數）膨脹。此外，由於會產生散件揀貨、檢貨、禮品包裝、流通加工，作業人員（裝卸費）與高規格設施功能（空調設備等）變得不可或缺，導致用地與設施費的比例大幅暴增。
② 按處理商品特性的差異
- 服飾・日用品（多品種・季節變動大）： 型錄品項繁多加上季節更替，需要高密度的貨架與保管架，保管費比例容易偏高。
- 冷凍食品・生鮮（三溫層・冷藏冷凍）： 冷藏隔熱工程、冷媒對策、24小時空調與保冷設備維護費用龐大，相比常溫倉庫，坪單價與設施維護成本高漲 1.5 倍至 2 倍以上。
- 重物・機械零件： 雖然需要平放或對應重載的地面（樓板載重 2.0t/㎡ 以上等），但難以搭建高層貨架，容積率利用率低導致每坪保管效率下降，用地成本因而增加。
4. 立地選址（都市區 vs 郊區）的權衡（Trade-off）驗證
設施規劃中最需要高度決策的就是「立地的選擇」。用地與租金成本和運輸成本呈現反比關係（Trade-off）。
| 評估項目 | 都市區・灣岸區（地價高） | 內陸區・郊區（地價低） |
|---|---|---|
| 用地費・租金單價 | 高（坪單價昂貴） | 低（可大幅壓低成本） |
| 運輸費（配送成本） | 低（接近消費地與港口，距離縮短） | 高（至主要消費地距離增加） |
| 配送前置時間（Lead time） | 短（有利於當日配送與夜間配送） | 長（會產生長途運輸） |
| 勞動力確保（兼職・正職） | 容易（周邊人口密度高、鄰近車站） | 較困難（以開車通勤為前提、招募成本增加） |
| 綜合適合業態 | EC 最後一哩路、門市配送、當日送達據點 | 全國幹線母樞紐（Mother Hub）、長期保管型 Depot、重物據點 |
總物流成本（TLC）最小化的概念
若僅單純因為「租金（用地成本）便宜」而搬遷至郊區，往往會因為至主要客戶的配送距離拉長，導致增加的運輸費超越了省下的租金差額，這類失敗案例屢見不鮮。
在物流設施規劃中，計算出能使以下公式所代表的總物流成本（TLC: Total Logistics Cost）最小化的臨界點是不可或缺的。
總物流成本（TLC）＝ 設施費（租金・折舊費）＋ 運輸費 ＋ 裝卸費 ＋ 庫存利息・管理費
5. 物流設施規劃避免失敗的實務步驟
為了實現最佳的用地與設施成本比例以及營運效率，建議按照以下順序推進規劃：
- 步驟 1：現行成本與貨流數據的定量視覺化（ABC 分析・複迴歸分析）
將目前產生的物流成本按「功能」、「據點」、「SKU」、「配送路線」精準拆解與分析，計算出目前的保管費比例與運輸費比例。 - 步驟 2：透過重心計算（Center of Gravity）算出最佳立地區域
從出貨目的地（客戶・門市）的需求數據位置資訊與出貨重量、頻率，計算出理論上能使運輸成本最小化的地理「重心」。 - 步驟 3：據點整合・分散模擬
進行敏感度分析，評估是將據點集中於 1 處（透過庫存整合達到保管費與庫存削減效果），或是分散至多個據點（透過縮短配送距離達到運輸費削減效果）。 - 步骤 4：透過物料搬運與動線佈局最佳化壓縮所需坪數
透過活用垂直空間（高層貨架、導入自動倉庫系統/ASRS）與最佳化動線設計，壓縮所需建築面積（坪數）本身，研擬即使立地單價偏高也能壓低總額的作法。
總結：邁向戰略性的據點規劃
用地與設施成本（保管費）不應僅被視為單純的固定費（費用）而一味尋求削減。投資於合適的立地與最佳化的設施結構，是產生壓低運輸成本、減少卡車司機拘束時間、縮短前置時間、確保作業人員等整體物流戰略競爭力的源泉。
審慎評估自家企業處理商品的特性與客戶需求，不要單看保管費本身，而是以「總物流成本」最小化為目標來推進設施規劃吧。