物流為運輸與裝卸要素構成之配送中心。本次將說明佔總物流成本比例極高之配送中心用地成本。
於神奈川縣相模原市 新建基地 3,000 坪、總樓地板面積 1,800 坪（單層）之配送中心時，整體專案總預算基準約為 23 億 ～ 39 億日圓。以下解析「土地購入費」與「建築・興建相關成本」之明細及概算模擬。
相模原市內工業區及準工業區（含交流道周邊）之用地取得坪單價基準：
| 區域・條件 | 土地坪單價基準 | 3,000坪取得總額 |
|---|---|---|
| 郊區・內陸部（綠區等 / 距離交流道稍遠） | 35萬 ～ 45萬日圓 / 坪 | 10.5 億 ～ 13.5 億日圓 |
| 標準工業區（中央區・南區 / 國道沿線等） | 45萬 ～ 55萬日圓 / 坪 | 13.5 億 ～ 16.5 億日圓 |
| 優質選址（圈央道 橋本IC・相模原IC近鄰等） | 55萬 ～ 65萬日圓 / 坪 | 16.5 億 ～ 19.5 億日圓 |
鄰近圈央道（相模原縱貫道路）且交通便利之選址物流需求旺盛，交易坪單價多在每坪 50 萬日圓以上。
受建材（鋼材等）及人工成本上漲影響，倉庫・物流設施單價維持高檔。以下為單層鋼骨構造（S造）物流倉庫（高床式平房）之試算：
基地 3,000 坪中建築面積為 1,800 坪時，剩餘 1,200 坪用於貨車月台、停車場及迴轉廣場。
| 項目 | 【標準・經濟規格】 | 【高規格・優質選址】 |
|---|---|---|
| 土地購入費（3,000坪） | 12.0 億日圓（40萬/坪） | 18.0 億日圓（60萬/坪） |
| 建築主體工程費（1,800坪） | 11.7 億日圓（65萬/坪） | 15.3 億日圓（85萬/坪） |
| 外圍・土木工程費 | 0.8 億日圓 | 1.2 億日圓 |
| 設計・申請・附帶費用 | 0.5 億日圓 | 0.8 億日圓 |
| 【合計費用（未稅）】 | 25.0 億日圓 | 35.3 億日圓 |
※若需大規模導入物料搬運設備/自動化設備（分揀機、AMR、自動倉庫等）或辦公室裝修/空調設備，上述金額外需額外準備數千萬至數億日圓預算。
相較於傳統工法（客製設計），工期可縮短約 20%，坪單價亦可降低 15～20%。
相模原市包含許多市街化調整區域，需開發許可（都市計畫法第34條等）之土地地價較便宜，但整地開發工程費可能增加數千萬日圓。
日本三大都市圈（首都圈、近畿圈、中部圈）大型賃貸物流設施（現代化物流設施 / LMT）之租金坪單價行情：
| 區域 | 平均坪單價（行情帶） | 特徵・供需平衡 |
|---|---|---|
| 首都圈（東京圈） | 4,300日圓 ～ 4,600日圓 / 坪 | 新供給高峰過後供需趨於改善。臨海區與內陸區呈現雙極化。 |
| 近畿圈（關西圈） | 4,100日圓 ～ 4,300日圓 / 坪 | 受穩健需求支撐，以大阪內陸與臨海區為中心呈緩升趨勢。 |
| 中部圈（名古屋圈） | 3,600日圓 ～ 3,800日圓 / 坪 | 因大量供給導致空置率偏高，但中心優質選址租金保持平穩。 |
相模原市內賃貸物流設施租金行情，依圈央道交流道（IC）交通便利性及周邊人力招募難易度劃分為三大區域：
| 區域劃分 | 主要區域・IC | 租金行情帶（不含管理費） | 特徵・供需環境 |
|---|---|---|---|
| ① 南部・中央部區域 （都市區・16號沿線） |
國道16號沿線、JR橫濱線沿線 （南區・中央區東部・古淵・淵野邊周邊） |
4,500日圓 ～ 5,500日圓 / 坪 | 招募便利・適合最後一哩路 鄰近住宅區有利招募兼職。配送據點需求高，市內租金最高。 |
| ② 內陸・IC周邊區域 （現代化物流設施集中地） |
相模原IC・愛川IC周邊 （中央區田名・南區麻溝台・綠區下九澤等） |
4,000日圓 ～ 4,800日圓 / 坪 | 廣域配送樞紐（大型多租戶為主） 圈央道交通極佳。大型現代化設施集中，供給充足。 |
| ③ 北部・西山區區域 （郊區・山區周邊） |
高尾山IC以北、相模湖車站區域周邊 （綠區城山・津久井・相模湖周邊等） |
3,200日圓 ～ 3,800日圓 / 坪 | 成本導向・適合保管型倉庫 距離交流道與車站稍遠，租金便宜。適合低頻率長期保管與備貨。 |
※公共基金（管理費）通常需額外支付約 400日圓 ～ 700日圓 / 坪。
賃貸物流設施時，除每月「基本租金」外，尚有許多建築與設施相關費用：
總樓地板面積 1,800 坪（基地 3,000 坪）配送中心之「自建」與「租賃10年」總成本（TCO）比較：
| 成本項目 | ① 自建（自有） | ② 租賃物件（使用10年） | 備註・補充 |
|---|---|---|---|
| 初期投資（CAPEX） | 30.0 億日圓 | 1.2 億日圓 | ①土地15億＋建築15億 ②押金（6個月）＋C類工程費等 |
| 每月固定支出（10年累計） | 0 日圓（不含貸款償還） | 10.8 億日圓 | 租金＋管理費（月900萬 × 120個月） |
| 稅金・公課（10年累計） | 約 2.8 億日圓 | 0 日圓 | 土地與建築之固定資產稅・都市計畫稅 |
| 修繕・維護・保險（10年累計） | 約 1.5 億日圓 | 約 0.6 億日圓 | 外牆・屋頂・設備檢驗費・火災保險 |
| 【10年總支出（現金）】 | 34.3 億日圓 | 12.6 億日圓 | 純現金流出累計 |
| 10年後「殘餘資產價值」 | ▲ 22.0 億日圓（資產） | 0 日圓（無資產） | 土地（保值15億）＋建築（折舊殘值約7億） |
| 【10年實質持有成本】 | 12.3 億日圓 | 12.6 億日圓 | 總支出扣除 10 年後資產價值之金額 |
| 資金流向・成本項目 | ① 自建（融資30億・20年還款） | ② 租賃物件（使用10年） | 差額・備註 |
|---|---|---|---|
| 初期自有資金（CAPEX/押金） | 0 日圓（全額貸款） | 1.2 億日圓 | ②押金（6個月）＋C類工程費 |
| 每月固定支出（10年累計） | 17.38 億日圓（還款額） | 10.80 億日圓（租金・管理費） | ①月1,448萬×120個月 ②月900萬×120個月 |
| 固定資產稅・都市計畫稅（10年） | 約 2.80 億日圓 | 0 日圓 | ①土地與建築課稅 |
| 維護・修繕・保險費用（10年） | 約 1.50 億日圓 | 約 0.60 億日圓 | ①外牆・屋頂・檢驗・保險費等 |
| 【10年總現金流出】 | 21.68 億日圓 | 12.60 億日圓 | 現金流出差額：▲增加 +9.08 億日圓 |
| 10年後資產額（不動產價值） | 15.00 億日圓（土地隱含價值） | 0 日圓 | ①假設地價與購入時相同 |
| 10年後負債額（殘餘貸款） | ▲ 16.18 億日圓（殘餘貸款） | 0 日圓 | ①尚有 10 年還款期 |
| 【10年後淨資產影響】 | ▲ 1.18 億日圓 | 0 日圓 | 資產 15 億 － 負債 16.18 億 |
| 【10年「實質負擔額」】 | 22.86 億日圓（總流出 21.68 億＋扣除 1.18 億） | 12.60 億日圓 | 包含淨資產變動之實質負擔 |