物流是由運輸以及作為運輸樞紐的物流中心（配送中心）所組成。本欄將針對在物流成本中佔比較大的物流中心與用地成本進行說明。
假設要在神奈川縣相模原市新建佔地3,000坪・總樓地板面積1,800坪（單層平房）的配送中心，整體專案的總預算概估約在23億〜39億日圓左右。我們將針對此時的「用地購買費」與「建築・建設相關成本」的明細及概算模擬進行解說。
以下為相模原市內工業區・準工業區（包含交流道周邊）的用地取得單價標準。
| 區域・條件 | 土地每坪單價標準 | 取得3,000坪的總額 |
|---|---|---|
| 郊區・內陸區（綠區等 / 離IC稍遠的區域） | 35萬〜45萬日圓 / 坪 | 10.5億 〜 13.5 億日圓 |
| 標準工業地帶（中央區・南區 / 沿著國道等） | 45萬〜55萬日圓 / 坪 | 13.5億 〜 16.5 億日圓 |
| 立地良好（靠近圈央道 橋本IC・相模原IC等） | 55萬〜65萬日圓 / 坪 | 16.5億 〜 19.5 億日圓 |
沿著圈央道（相模縱貫道路）交通便利的立地物流需求很高，經常可見每坪50萬日圓以上的交易。
在建築資材（鋼材等）及勞務費高漲的背景下，倉庫・物流設施的單價持續處於高水準。以下為假設單層鋼骨造（S造）物流倉庫（高床或低床）的試算。
相對於佔地3,000坪，若建築面積為1,800坪，剩餘的1,200坪將作為卡車月台、停車場、迴轉廣場。
| 項目 | 【標準・低成本規格】 | 【高規格・好立地規格】 |
|---|---|---|
| 土地購買費（3,000坪） | 12.0 億日圓（40萬日圓/坪） | 18.0 億日圓（60萬日圓/坪） |
| 建築主體工程費（1,800坪） | 11.7 億日圓（65萬日圓/坪） | 15.3 億日圓（85萬日圓/坪） |
| 戶外景觀・土木工程費 | 0.8 億日圓 | 1.2 億日圓 |
| 設計・申請・附帶費用 | 0.5 億日圓 | 0.8 億日圓 |
| 【合計費用（未稅）】 | 25.0 億日圓 | 35.3 億日圓 |
※若要大規模導入物料搬運設備・自動化設備（分揀機、AMR、自動倉儲等），或是辦公室內部裝潢・空調設備，除了上述費用外，還需要數千萬〜數億日圓的追加預算。
與傳統工法（特製設計）相比，工期約可縮短20%，每坪單價也可抑制約15〜20%。
由於相模原市有許多市街化調整區域（限制開發區），需要開發許可（都市計畫法第34條等）的土地雖然土地單價較便宜，但相對地有著開發整地費用（土木工程費）會飆升達數千萬日圓單位的風險。
這是日本主要3大都會區（首都圈・近畿圈・中部圈）大型租賃物流設施（先進物流設施 / LMT）的每坪租金單價行情。整理了各區域的整體平均（實質租金），以及詳細細分區域的行情區間。
| 區域 | 平均每坪單價（行情區間） | 特徵・供需平衡 |
|---|---|---|
| 首都圈（東京圈） | 4,300日圓 〜 4,600日圓 / 坪 | 隨著新供應告一段落，供需呈現改善趨勢。灣岸區與內陸區呈現兩極化。 |
| 近畿圈（關西圈） | 4,100日圓 〜 4,300日圓 / 坪 | 在穩健的需求支撐下，以大阪內陸區・灣岸區為中心呈現緩步上升趨勢。 |
| 中部圈（名古屋圈） | 3,600日圓 〜 3,800日圓 / 坪 | 因大量供應導致空置率處於高水準，但以市中心好立地物件為中心的租金表現穩定。 |
相模原市內租賃物流設施（倉庫・配送中心）的租金行情，會因為前往圈央道交流道（IC）的交通便利性與周邊確保人才的容易度，在市內又可大致分為3個地區。
| 地區區分 | 主要對象區域・IC | 租金行情區間（不含公設維護費） | 特徵・供需環境 |
|---|---|---|---|
| ① 南部・中央部區域 （都會區・16號沿線） |
國道16號沿線、JR橫濱線沿線 （南區・中央區東部・古淵・淵野邊周邊） |
4,500日圓 〜 5,500日圓 / 坪 | 確保人才容易・適合最後一哩路 靠近住宅區，在招募兼職上佔有優勢。作為配送據點的需求很高，是市內最高價區間。 |
| ② 內陸・IC周邊區域 （先進物流設施聚集地） |
相模原IC・愛川IC周邊 （中央區田名・南區麻溝台・綠區下九澤等） |
4,000日圓 〜 4,800日圓 / 坪 | 廣域配送的據點（以大型多租戶型為中心） 前往圈央道極為便利。聚集了大型的先進物流設施，供應也很豐富。 |
| ③ 北部・西側山區區域 （郊區・山區周邊） |
橋本IC以北、舊津久井町域周邊 （綠區城山・津久井・相模湖周邊等） |
3,200日圓 〜 3,800日圓 / 坪 | 重視成本・適合保管型倉庫 因距離高速公路IC或車站較遠，租金較為便宜。適合配送頻率低的長期保管・自家運用。 |
※一般會另外產生約 400日圓 〜 700日圓 / 坪 的公設維護費（管理費）。
在承租（租賃）物流設施時，除了每個月的「基本租金」之外，還有許多與建築物・設施相關的費用會發生。
針對總樓地板面積1,800坪（佔地3,000坪）的配送中心，「自行建設（自有）」與「租賃物件使用10年」的總成本（TCO）比較。
| 成本項目 | ① 自行建設（自有） | ② 租賃物件（使用10年） | 備註・補充 |
|---|---|---|---|
| 初期投資（CAPEX） | 30.0 億日圓 | 1.2 億日圓 | ①土地15億＋建築物15億 ②押金6個月＋C工程費等 |
| 每月的固定支付（10年累計） | 0 日圓（不含借款還款） | 10.8 億日圓 | 租金＋公設維護費（每月900萬日圓 × 120個月） |
| 稅金・公課（10年累計） | 約 2.8 億日圓 | 0 日圓 | 土地・建築物的固定資產稅・都市計畫稅 |
| 修繕・維持・保險（10年累計） | 約 1.5 億日圓 | 約 0.6 億日圓 | 外牆・屋頂・各種設備檢查費・火災保險 |
| 【10年間的總支出（現金）】 | 34.3 億日圓 | 12.6 億日圓 | 純粹的現金流出累計 |
| 10年後的「保有殘存價值」 | ▲ 22.0 億日圓（資產） | 0 日圓（無資產） | 土地（地價維持15億）＋建築物（剩餘折舊約7億） |
| 【10年間的實質持有成本】 | 12.3 億日圓 | 12.6 億日圓 | 總支出減去10年後未實現資產額的金額 |
| 資金流出・成本項目 | ① 自行建設（30億融資・20年還款） | ② 租賃物件（使用10年） | 差額・備註 |
|---|---|---|---|
| 初期自有資金（CAPEX/押金） | 0 日圓（假設全額貸款） | 1.2 億日圓 | ②押金6個月＋C工程費 |
| 每月的固定支付（10年累計） | 17.38 億日圓（還款金） | 10.80 億日圓（租金＋公設維護費） | ①每月1,448萬日圓×120個月 ②每月900萬日圓×120個月 |
| 固定資產稅・都市計畫稅（10年） | 約 2.80 億日圓 | 0 日圓 | ①土地・建築物的各項稅捐 |
| 保養・修繕・保險費用（10年） | 約 1.50 億日圓 | 約 0.60 億日圓 | ①外牆・屋頂・檢查・火災保險等 |
| 【10年間的總現金流出】 | 21.68 億日圓 | 12.60 億日圓 | 流出現金的差距：①多了+9.08億日圓 |
| 10年後的資產額（不動產價值） | 15.00 億日圓（土地未實現價值） | 0 日圓 | ①假設地價與購買時相同 |
| 10年後的負債額（剩餘貸款） | ▲ 16.18 億日圓（貸款餘額） | 0 日圓 | ①還有接下來10年的還款餘額 |
| 【10年後的淨資產影響】 | ▲ 1.18 億日圓 | 0 日圓 | 資產15億日圓 − 負債16.18億日圓 |
| 【10年間的「實質負擔額」】 | 22.86 億日圓（總流出21.68億 ＋ 赤字1.18億） | 12.60 億日圓 | 包含淨資產變動的實質負擔 |