2-1. 用地與設施成本在物流成本中所佔的比例
在計畫開設新的物流據點或重新檢討（重組）配送中心時，最重要且需要審慎討論的便是「用地・設施成本（保管費）」的妥當性評估。
在企業所負擔的總物流成本（營收物流成本比率）中，與土地・建築物及保管設施相關的成本（保管・設施費）所佔的比例，標準水準約為15%〜20%。物流成本中佔比最大的依然是運輸費（超過50%），然而隨著近年以「2024年問題」為代表的駕駛員短缺、人事成本高漲，以及以都會區為主的的地價・建築資材上漲，據點選址與設施設計對全公司財務表現的影響正逐年增加。
本稿將以公益社團法人日本物流系統協會（JILS）的最新調查資料等為基礎，有系統地解說依功能區分的物流成本標準構成比、用地・設施成本的明細結構、依業態・立地別的變動機制，以及為了實現最佳成本結構的實務步驟。
1. 一般依功能區分的物流成本構成比
企業的總物流成本，大致可分為「運輸費」、「裝卸費」、「保管・設施費」、「物流管理費」這4大類。以下是參考日本物流系統協會（JILS）的「物流成本調查」等，一般依功能區分的構成比。
| 成本項目 | 構成比（概估） | 主要發生原因・內容 |
|---|---|---|
| 運輸費（幹線運輸・配送） | 50% 〜 55% | 工廠〜據點間的一次運輸，以及到顧客・店鋪的二次配送成本。強烈依賴燃料費與人事費（駕駛員）。 |
| 裝卸費（作業費） | 20% 〜 25% | 伴隨進貨、檢驗、上架、揀貨、包裝、出貨作業而生的直接・間接人事費，以及物料搬運設備（Material handling）的運用費用。 |
| 保管・設施費（用地・設施） | 15% 〜 20% | 據點的租金、折舊費、固定資產稅、設施管理費、水電費、保管設備成本等。 |
| 物流管理費 | 約 5% | WMS（倉庫管理系統）等資訊系統費用，總部物流管理部門的人事費・行政事務費等。 |
保管・設施費乍看之下佔總成本的15〜20%，並未過半，但必須注意的是，「將據點配置在哪裡、採用何種結構」的設施計畫本身，便是直接決定剩下的運輸費（距離・路線）與裝卸費（作業動線・機械化）金額的決定性因素。
2. 用地・設施成本（保管費）的細分與構成要素
佔總成本15〜20%的「保管・設施費」，會因為是自行取得・擁有土地及建築物，還是簽約租賃先進物流設施等物件（承租），而使成本結構有很大的不同。
這是租用近年成為主流的大型多租戶型（Multi-tenant）物流設施等情況時的成本結構。
- 基本租金（佔整體的約70〜80%）： 每坪單價×使用面積（坪）。會受到立地、屋齡、天花板高度、樓板載重、有無車道（Rampway）等因素左右。
- 公共維護費・管理費（約10〜15%）： 共用區域的照明・清潔費、保全維持費用、防災設備維護費用等。
- 水電費・空調費（約5〜10%）： 設施內的照明、空調設備、受變電設備使用費等。
- 其他初期・流動費用： 押金・保證金的利息機會損失、恢復原狀費用準備金、仲介手續費等。
這是將自家公司專用的BTS（Build To Suit：量身打造）型據點等，作為自家資產進行長期運用・擁有時的成本結構。
- 建築物・設備的折舊費： 基於建設費用（建築主體＋電氣/空調/消防設備）及物料搬運設備之耐用年限的折舊費用。
- 土地・建築物的各項稅捐： 固定資產稅、都市計畫稅等每年發生的稅金。
- 維持修繕費・保險費： 大規模修繕準備金、外牆・屋頂防水修補費、火災・地震保險費。
- 資金調度成本： 伴隨建設資金調度而生的支付利息（在有息負債的情況下）或預期最低回報率（在自有資本的情況下）。
3. 依業態・處理商品而異的成本比例結構差異
物流成本的構成比例，在所有企業中並非一成不變。會因為顧客屬性（BtoB或BtoC）、處理商品的特性（體積・重量・賞味期限管理）、訂單的零散化程度，而產生極大的扭曲。
① 依業態（BtoB vs BtoC / EC）的比較
・ BtoB（製造業・批發業・企業間物流）
成本傾向：運輸費的比例高（55%〜65%） / 保管費比例低（10〜15%）
由於主要是以整批的棧板單位或箱單位進行一次性交貨，空間填充率高，在倉庫內的保管效率・作業效率十分優異。結果導致保管・設施費的比例相對下降，而伴隨長距離運輸的運輸費比重則會增加。
・ BtoC（EC・網路購物・消費者物流）
成本傾向：保管費・裝卸費的比例高（40%〜50%） / 保管費比例上升（20〜25%）
必須抱有多樣少量（多品種小批次）的SKU，導致所需確保的儲位與通道空間大增，使得必要的總樓地板面積（坪數）膨脹。此外，由於會發生零散揀貨、檢驗、禮品包裝、流通加工，因此作業員（裝卸費）與高規格的設施功能（空調設備等）變得不可或缺，使得用地・設施費的比例大幅飆升。
② 依處理商品特性的差異
- 服飾・日用品（多品種・季節變動大）： 由於型錄品項眾多且隨季節替換，需要高密度的料架・保管貨架，保管費率有偏高的傾向。
- 冷凍食品・生鮮（三溫層・冷凍冷藏）： 冷藏防熱工程、冷媒對策、24小時空調・保冷設備的維持費用龐大，與常溫（Dry）倉庫相比，每坪單價・設施維持成本會高漲至1.5倍〜2倍以上。
- 重物・機械零件： 雖然被要求平放或能承受重載的樓板（樓板載重2.0t/㎡以上等），但卻難以組裝高層料架，難以活用容積率，導致每坪保管效率下降，用地成本增加。
4. 選址（都會區 vs 郊區）時取捨（Trade-off）的驗證
在設施計畫中，需要最高度決策的便是「地點的選擇」。用地・租金成本與運輸成本呈現反比關係（Trade-off 取捨關係）。
| 評估項目 | 都會區・灣岸區（地價高） | 內陸區・郊區（地價便宜） |
|---|---|---|
| 用地費・租金單價 | 高（每坪單價昂貴） | 便宜（可大幅抑制成本） |
| 運輸費（配送成本） | 低（靠近消費地・港灣，距離縮短） | 高（到主要消費地的距離增加） |
| 配送前置時間（Lead time） | 短（對當日配送・夜間配送有利） | 長（會發生長距離行駛） |
| 勞動力確保（兼職・正職） | 容易（周邊人口密度高・靠近最近車站） | 稍有困難（以開車通勤為前提・招募成本增加） |
| 綜合適合業態 | EC最後一哩路、店鋪配送、當日送達據點 | 全國幹線母樞紐（Mother hub）、長期保管型轉運站、重物據點 |
總物流成本（TLC）最小化的概念
單純因為「租金（用地成本）便宜」這個理由就搬遷到郊區，結果因為到主要顧客的配送距離拉長，導致增加的運輸費超越了省下來的租金差額，這類的失敗案例層出不窮。
在物流設施計畫中，算出能讓以下公式所表示的總物流成本（TLC: Total Logistics Cost）最小化的關鍵點，是不可或缺的。
總物流成本（TLC）＝ 設施費（租金・折舊費）＋ 運輸費 ＋ 裝卸費 ＋ 庫存利息・管理費
5. 為了在物流設施計畫中不失敗的實踐步驟
為了實現最佳的用地・設施成本比例與運用效率，建議依照以下順序推進計畫。
- 步驟1：現行成本・貨流資料的定量視覺化（ABC分析・多重迴歸分析）
將現在發生的物流成本，正確地依「功能別」、「據點別」、「SKU別」、「配送路線別」進行拆解・分析，算出目前的保管費比例與運輸費比例。 - 步驟2：透過重心計算（Center of Gravity）算出最佳選址區域
從出貨地點（顧客・店鋪）需求的地理位置資訊與出貨重量・頻率，算出在理論上能讓運輸成本降到最低的地理「重心」。 - 步驟3：據點集中・分散模擬
針對要將據點數集中在1個據點（透過庫存集中帶來保管費・庫存削減效果），還是分散在多個據點（透過縮短配送距離帶來運輸費削減效果），進行敏感度分析。 - 步驟4：透過物料搬運・動線配置最佳化來削減所需坪數
透過活用垂直空間（導入高層貨架、自動倉儲系統/ASRS）與動線設計的最佳化，來壓縮所需的建築面積（坪數）本身，藉此探討即使立地單價較高也能抑制總額的方法。
總結：為了戰略性的據點計畫
用地・設施成本（保管費），不應只被視為單純的固定費用（經費）而成為削減的目標。投資在適當的立地與最佳化的設施結構，將會成為壓縮運輸成本、減少卡車駕駛員受拘束時間、縮短前置時間、確保作業人員等，創造整體物流戰略競爭力的泉源。
請看清自家公司的處理商品特性與顧客需求，推動不單單只是針對保管費，而是以「總物流成本」最小化為目標的設施計畫吧。