物流は輸送と輸送のハブとなる物流センター（配送センター）からなります。この欄は物流コスト比率が大きい物流センターと用地のコストについて説明します。
神奈川県相模原市に敷地 3,000坪・延床面積 1,800坪（平屋）の配送センターを新築する場合、プロジェクト全体の総予算目安は概ね 23億〜39億円程度となります。この時の「用地購入費」と「建物・建設関連コスト」の内訳および概算シミュレーションを解説します。
相模原市内の工業地域・准工業地域（インターチェンジ周辺含む）における用地取得単価の目安です。
| エリア・条件 | 土地坪単価の目安 | 3,000坪の取得総額 |
|---|---|---|
| 郊外・内陸部（緑区など / ICからやや離れたエリア） | 35万〜45万円 / 坪 | 10.5億 〜 13.5 億円 |
| 標準的な工業地帯（中央区・南区 / 国道沿い等） | 45万〜55万円 / 坪 | 13.5億 〜 16.5 億円 |
| 立地良好（圏央道 橋本IC・相模原IC至近等） | 55万〜65万円 / 坪 | 16.5億 〜 19.5 億円 |
圏央道沿線（さがみ縦貫道路）へのアクセス性が良い立地は物流需要が高く、坪50万円以上の取引が多く見られます。
建築資材（鋼材等）および労務費の高騰を背景に、倉庫・物流施設の単価は高水準が続いています。平屋の鉄骨造（S造）物流倉庫（高床または低床）を想定した試算です。
敷地3,000坪に対して建築面積が1,800坪の場合、残り1,200坪はトラックバース・駐車場・転回広場となります。
| 項目 | 【標準・ローコスト仕様】 | 【ハイスペック・好立地仕様】 |
|---|---|---|
| 土地購入費（3,000坪） | 12.0 億円（40万円/坪） | 18.0 億円（60万円/坪） |
| 建物本体工事費（1,800坪） | 11.7 億円（65万円/坪） | 15.3 億円（85万円/坪） |
| 外構・土木工事費 | 0.8 億円 | 1.2 億円 |
| 設計・申請・附帯費用 | 0.5 億円 | 0.8 億円 |
| 【合計費用（税抜）】 | 25.0 億円 | 35.3 億円 |
※マテハン機器・自動化設備（ソーター、AMR、自動倉庫等）や、事務所内装・空調設備を大規模に入れる場合は、上記に加えて数千万円〜数億円の追加予算が必要です。
在来工法（特注設計）に比べ、工期を約20%短縮でき、坪単価も15〜20%程度抑えられます。
相模原市は市街化調整区域も多いため、開発許可（都市計画法第34条等）が必要な土地は土地単価が安い反面、開発造成費用（土木工事費）が数千万円単位で跳ね上がるリスクがあります。
日本の主要3大都市圏（首都圏・近畿圏・中部圏）における大型賃貸物流施設（先進的物流施設 / LMT）の賃料坪単価相場です。エリアごとの全体平均（実質賃料）と、詳細な細分エリア別の相場帯をまとめました。
| エリア | 平均坪単価（相場帯） | 特徴・受給バランス |
|---|---|---|
| 首都圏（東京圏） | 4,300円 〜 4,600円 / 坪 | 新規供給の一巡により需給が改善基調。湾岸部と内陸部で二極化。 |
| 近畿圏（関西圏） | 4,100円 〜 4,300円 / 坪 | 堅調な需要に支えられ、大阪内陸部・湾岸部を中心に緩やかな上昇傾向。 |
| 中部圏（名古屋圏） | 3,600円 〜 3,800円 / 坪 | 大量供給により空室率は高水準だが、中心部の好立地物件を中心に賃料安定。 |
相模原市内の賃貸物流施設（倉庫・配送センター）の賃料相場は、圏央道インターチェンジ（IC）へのアクセスや周辺の人材確保のしやすさによって、市内でも大きく3つの地域に分かれます。
| 地域区分 | 主な対象エリア・IC | 賃料相場帯（共益費除く） | 特徴・受給環境 |
|---|---|---|---|
| ① 南部・中央部エリア （都市部・16号沿線） |
国道16号沿い、JR横浜線沿線 （南区・中央区東部・古淵・淵野辺周辺） |
4,500円 〜 5,500円 / 坪 | 人材確保が容易・ラストワンマイル向け 住宅街に近くパート採用が有利。配送拠点として需要が高く、市内で最も高値帯。 |
| ② 内陸・IC周辺エリア （先進的物流施設集積地） |
相模原IC・愛川IC周辺 （中央区田名・南区麻溝台・緑区下九沢等） |
4,000円 〜 4,800円 / 坪 | 広域配送の拠点（大型マルチテナント中心） 圏央道へのアクセスが抜群。大型の先進的物流施設が集積しており、供給も豊富。 |
| ③ 北部・西山間部エリア （郊外・山間部周辺） |
橋本IC以北、旧津久井町域周辺 （緑区城山・津久井・相模湖周辺等） |
3,200円 〜 3,800円 / 坪 | コスト重視・保管型倉庫向け 高速ICや駅からの距離があるため賃料は割安。配送頻度の低い長期保管・自社運用向け。 |
※共益費（管理費）は別途 400円 〜 700円 / 坪 程度が発生するのが一般的です。
物流施設を賃借（賃貸）する場合、毎月の「基本賃料」のほかに、建物・施設関連で発生する費用が数多く存在します。
延床面積 1,800坪（敷地 3,000坪）の配送センターについて、「自社建設（持ち家）」と「賃貸物件の10年間利用」の総コスト（TCO）比較です。
| コスト項目 | ① 自社建設（持ち家） | ② 賃貸物件（10年間利用） | 備考・補足 |
|---|---|---|---|
| 初期投資（CAPEX） | 30.0 億円 | 1.2 億円 | ①土地15億＋建物15億 ②敷金6ヶ月＋C工事費等 |
| 毎月の固定支払（10年累計） | 0 円（借入返済除く） | 10.8 億円 | 賃料＋共益費（月900万円 × 120ヶ月） |
| 税金・公課（10年累計） | 約 2.8 億円 | 0 円 | 土地・建物の固定資産税・都市計画税 |
| 修繕・維持・保険（10年累計） | 約 1.5 億円 | 約 0.6 億円 | 外壁・屋根・各種設備点検費・火災保険 |
| 【10年間の総支出（キャッシュ）】 | 34.3 億円 | 12.6 億円 | 純粋なキャッシュアウト累計 |
| 10年後の「保有残存価値」 | ▲ 22.0 億円（資産） | 0 円（資産なし） | 土地（地価維持15億）＋建物（償却残約7億） |
| 【10年間の実質保有コスト】 | 12.3 億円 | 12.6 億円 | 総支出から10年後の含み資産額を引いた額 |
| 資金流出・コスト項目 | ① 自社建設（30億融資・20年返済） | ② 賃貸物件（10年間利用） | 差額・備考 |
|---|---|---|---|
| 初期自己資金（CAPEX/敷金） | 0 円（フルローン想定） | 1.2 億円 | ②敷金6ヶ月＋C工事費 |
| 月々の固定支払（10年累計） | 17.38 億円（返済金） | 10.80 億円（賃料＋共益費） | ①月1,448万円×120ヶ月 ②月900万円×120ヶ月 |
| 固定資産税・都市計画税（10年） | 約 2.80 億円 | 0 円 | ①土地・建物の公課 |
| 保全・修繕・保険費用（10年） | 約 1.50 億円 | 約 0.60 億円 | ①外壁・屋根・点検・火災保険等 |
| 【10年間の総キャッシュアウト】 | 21.68 億円 | 12.60 億円 | 流出する現金の差：①が+9.08億円多 |
| 10年後の資産額（不動産価値） | 15.00 億円（土地含み価値） | 0 円 | ①地価が買った時と同じと仮定 |
| 10年後の負債額（残金ローン） | ▲ 16.18 億円（ローン残高） | 0 円 | ①あと10年間の返済残あり |
| 【10年後の純資産インパクト】 | ▲ 1.18 億円 | 0 円 | 資産15億円 − 負債16.18億円 |
| 【10年間の「実質負担額」】 | 22.86 億円（総流出21.68億 ＋ 赤字1.18億） | 12.60 億円 | 純資産の動きを含めた実質負担 |