建築法規・ボリューム設計ガイド

7-1. 物流施設の建蔽率と容積率の計算方法

1. 建蔽率（建ぺい率）の計算方法

敷地面積に対する「建築面積（建物を真上から見たときの水平投影面積）」の割合です。

• 建築面積の注意点：
  • 庇（ひさし）や軒が外壁から1mを超えて突き出している場合、その先1mを後退した残りの部分が建築面積に加算されます（※トラックバースの深い庇を設計する際の重要ポイントです）。
• 建蔽率緩和の特例：
  • 指定建蔽率が80%の地域で、かつ建物が「防火地域内の耐火建築物」である場合、10%加算（角地緩和等と合わせて最大100%＝建蔽率制限なし）になる特例があります。

2. 容積率の計算方法

敷地面積に対する「延床面積（各階の床面積の合計）」の割合です。

• 前面道路による制限：
  • 容積率は「都市計画で指定された指定容積率」だけでなく、「前面道路の幅員（道路幅）× 係数（工業系地域は一般に0.6）」で計算した数値のうち、小さい方の数値が上限となります。

3. 物流施設における容積率の「緩和・除外」特例

物流倉庫を計画する際、特定の条件を満たす設備スペースは容積率の計算対象（延床面積）から除外（不算入）できる特例があります。これにより、実質的に多くの作業床を確保できます。

緩和対象スペース	緩和の条件・計算方法	物流施設でのメリット
自動車車庫・荷降ろし場 （トラックバース・車道）	延床面積全体の1/5までを容積率の計算から除外。	トラックバースや大型スロープ、ランプウェイの面積を容積率枠から外せる。
エレベーターの昇降路	昇降路（シャフト）部分の全階床面積を除外。	荷物用エレベーターを多数設けても容積率を圧迫しない。
防災備蓄倉庫	延床面積全体の1/50までを除外。	BCP用の防災備蓄庫を容積率枠外で設置可能。

4. 具体的な計算例

【試算条件】

• 敷地面積：10,000 ㎡
• 指定建蔽率：60% / 指定容積率：200%
• トラックバース・構内車道面積：2,500 ㎡
• 建築面積：6,000 ㎡

建蔽率の判定

容積率の計算（車庫等の不算入を適用）

計画上の総床面積が 22,000 ㎡（うちバース類 2,500 ㎡）の場合：

• バース類の除外可能枠上限 ＝ 総床面積 22,000 ㎡ × 1/5 ＝ 4,400 ㎡
• バース面積 2,500 ㎡は全額除外対象となるため、容積率対象面積は 22,000 ㎡ - 2,500 ㎡ ＝ 19,500 ㎡