市街化調整区域は原則として建築物が建てられないエリアですが、都市計画法第34条に定められた例外規定（立地基準）のいずれかに該当し、都道府県知事等の開発許可を得ることができれば、物流倉庫を建築することが可能です。
物流倉庫の建設で主に関係してくるのは、第34条の「1号」「12号」「14号」などの規定です。
道路交通の利便を図るための施設として認められるケースです。
要件の概要： 主幹道路（国道や主要地方道など）の沿道であり、ドライバーの休憩や給油、通行車両への利便を提供する施設の一環として認められる場合。
物流での適用： 単なる大型保管倉庫ではなく、トラックターミナルや配送拠点など交通利便性に直結する施設で検討されます。
地域の実情に合わせて、都道府県や指定都市が条例で定めた基準に合致させる方法です。
要件の概要： 高速道路のインターチェンジ（IC）周辺など、物流拠点として適したエリアを自治体が条例で「開発許可を出すエリア」として指定している場合。
物流での適用： 近年、多くの自治体が物流活性化のために「IC周辺〇〇m以内」などの開発許可要件を条例化しており、大規模物流倉庫の建設で最も活用されているルートです。
上記のいずれの号にも当てはまらないものの、開発審査会の審議を経て特例的に許可を受けるルートです。
要件の概要： 市街化区域内では設置が困難であり、かつ周辺の市街化を誘発するおそれがないと認められる場合。
物流での適用： 周辺に民家が少なく、広大な敷地と大型車がすれ違える道路が必要な超大型物流施設などで、やむを得ない理由を証明して適用を受けます。
都市計画法第34条（立地基準）を満たすだけでなく、第33条（技術基準）や各自治体の細則をクリアする必要があります。
| 項目 | 主なチェックポイント・要件 |
| 道路幅員 | 大型トラックが安全に離離・通行できる道路に接していること（前面道路幅員が原則 6m〜12m以上 求められるケースが多い）。 |
| 排水設備 | 雨水や生活排水を適正に処理できる排水路・調整池などの設備を自前で設置できること。 |
| 防災・地盤 | 崖崩れや浸水の危険がない地盤であり、擁壁などの擁護措置が取られていること。 |
| 周辺環境への配慮 | 騒音・排気ガス・夜間照明など、近隣の農地や住宅環境に悪影響を与えない対策がとられていること。 |
事前相談： 自治体の都市計画課や開発指導課へ行き、対象地が条例（12号）等の対象エリアに入っているか確認する。
開発審査会への諮問（14号等の場合）： 特例許可が必要な場合は、有識者による審査会での審議を経る。
他法令の許認可調整： 農地転用許可（農地法）や道路位置指定、他関連法案の手続きを平行して進める。
開発許可の交付： 許可受領後に着工。
市街化調整区域での開発許可は自治体ごとに条例や運用基準が大きく異なります。検討中の土地がある場合は、早期段階で該当自治体の開発指導窓口および行政書士や設計事務所などの専門家に相談することが不可欠です。